近日，遠洋資本董事總經(jīng)理張煜華應邀出席第三屆JUMP大會(huì )，與諸多行業(yè)專(zhuān)家同臺分享，共同探討地產(chǎn)行業(yè)的新知、趨勢及可能性。在大會(huì )上，張煜華結合自身十數年的物流地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，為現場(chǎng)觀(guān)眾帶來(lái)題為《物流地產(chǎn)正當時(shí)》的主題演講。

中國物流地產(chǎn)發(fā)展機會(huì )

      中國高標準物流園大致規模約為8000萬(wàn)平方米(已完工)，預計2022年底增長(cháng)至1億平方米左右。中國整體物流地產(chǎn)市場(chǎng)存量為10.6億平方米，包含高端、中端和低端所有老舊物流園區面積。其中機會(huì )包括：

第一，城鎮化帶來(lái)的地產(chǎn)改造升級。

      隨著(zhù)城市更新進(jìn)程推進(jìn)，未來(lái)城市中心區域的老舊倉面臨搬遷騰地。老舊倉搬遷后，原址將迎來(lái)更多城市更新業(yè)務(wù)機會(huì )。

第二，消費升級帶來(lái)源源不斷的市場(chǎng)驅動(dòng)力。

      中國市場(chǎng)具備全球最大的人口紅利。伴隨著(zhù)中產(chǎn)階級整體規模的擴升，“希望買(mǎi)到好東西”的消費理念持續刺激消費升級。

第三，電商孕育更多物流地產(chǎn)商機。

      除了京東、淘寶、唯品會(huì )等傳統電商，還有逐步發(fā)展的抖音和快手直播。“看視頻同時(shí)購物”的消費行為在線(xiàn)下也孕育了大量物流倉儲商機。

第四，冷鏈的發(fā)展。

      在物流賽道中，冷鏈倉因回報率高于干倉而備受追捧。冷鏈通常用于存儲高附加值的貨品，倉庫環(huán)境具備專(zhuān)業(yè)性、長(cháng)期性、高穩定性、高周轉性等特征。因此，專(zhuān)業(yè)的高貨值貨物存儲能力能夠維持冷鏈自身高租金水平，存在更多租金盈利空間。

      中國物流地產(chǎn)發(fā)展歷程、構成2003年，普洛斯在蘇州建立了第一個(gè)物流園區，物流地產(chǎn)這一概念正式進(jìn)入中國。2008年金融危機時(shí)期，普洛斯與GIC建立合作，合并中國和日本大部分團隊，推動(dòng)中國物流地產(chǎn)發(fā)展。金融危機后，得益于中國“四萬(wàn)億”經(jīng)濟刺激政策，物流地產(chǎn)的發(fā)展逐漸上行。伴隨電商行業(yè)的發(fā)展，京東、淘寶、1號店、亞馬遜等電商企業(yè)需求激增，孕育了大量高標準物流園區，同時(shí)也培育出行業(yè)更多玩家，例如最初的易商。2014年，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)緯以及平安不動(dòng)產(chǎn)旗下的平安工業(yè)物流先后入局，促使物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )化布局進(jìn)入白熱化。2018年開(kāi)始，市場(chǎng)規模增速放緩。2020年即便受疫情影響，物流地產(chǎn)反而因物流需求的增長(cháng)而獲得更多的發(fā)展機遇，從而釋放了一部分驅動(dòng)力。

目前國內物流地產(chǎn)市場(chǎng)主要構成以外資開(kāi)發(fā)商為主，以境外私募基金為支撐，大部分地產(chǎn)為非自用物流地產(chǎn)。非自用，主要指除京東、唯品會(huì )、蘇寧、菜鳥(niǎo)、順豐、三通一達等快遞快運企業(yè)自用之外的物流使用。非自用物流地產(chǎn)可按市場(chǎng)化價(jià)格體系進(jìn)行對外租賃，即投資性不動(dòng)產(chǎn)，因此可根據公允價(jià)值進(jìn)行估值。

物流地產(chǎn)邁入成熟階段 競爭日益激烈

      近年來(lái)，倉儲用地減少、市場(chǎng)競爭愈加激烈，物流地產(chǎn)已逐步邁進(jìn)成熟市場(chǎng)階段。

? 原本的物流及倉儲用地包含在工業(yè)用地類(lèi)別當中，并不具備規模化效應。

? 物流地產(chǎn)的出讓條件逐步細化。地方政府對物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資強度、稅收強度、引入產(chǎn)業(yè)客戶(hù)落地等要求漸漸明確。

? 物流地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期存續，意味著(zhù)“物流地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)規模”處于穩定增長(cháng)。小、中、大型物流地產(chǎn)資產(chǎn)包的并購機會(huì )已經(jīng)出現，并將長(cháng)期存在。目前對于開(kāi)發(fā)商的考驗在于開(kāi)發(fā)能力，未來(lái)將集中于開(kāi)發(fā)商的價(jià)值提升能力。

      市場(chǎng)雖然日漸成熟，但競爭日益激烈。數據統計，今年1月-10月全國倉儲用地整體出讓為81450畝，其中可投資區域為10617畝，而投資者偏好的北上廣深、大灣區、長(cháng)三角地區占其中3867畝。在局部風(fēng)向標市場(chǎng)—長(cháng)三角區域，高標準物流園區的體量也未超過(guò)35%。其中，上海占據25%，說(shuō)明長(cháng)三角地區物流設施投資的穩定性吸引了眾多物流投資者。大灣區在高標倉方面相對匱乏。中西部地區沒(méi)有相關(guān)數據，由于此前過(guò)量供應的存量資產(chǎn)仍未去化，所以新增投資更為謹慎。總體而言，雖然土地的每個(gè)項目都能連續滾動(dòng)下去，但是能夠進(jìn)入投資者法眼的項目越來(lái)越少。

傳統地產(chǎn)轉型之路

      根據遠洋資本研究發(fā)展部近期對數家公司股價(jià)的走勢分析(分析僅供參考)，6月21日首批公募REITs上市后，普洛斯REITs、鹽田港REITs股價(jià)曲線(xiàn)逐步上揚，成長(cháng)良好;易商、宇培則分別因為并購亞太資管平臺ARA、公告與京東產(chǎn)發(fā)的合作，從而刺激股價(jià)上行。以上表現與傳統地產(chǎn)商萬(wàn)科的同期股價(jià)走勢相比，成長(cháng)性可期。

      國內傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在物流地產(chǎn)上取得了一定成就。2014年萬(wàn)科進(jìn)入物流地產(chǎn)，目前總投面積為1148萬(wàn)平方米，其中86萬(wàn)平方米是冷鏈倉庫，位居國內第一。遠洋則同樣在2017年起步，現在擁有400萬(wàn)平方米的總規模。2021年，龍湖開(kāi)始組建物流地產(chǎn)團隊，目前正在推進(jìn)發(fā)展中。

地產(chǎn)中的資產(chǎn)管理

      資產(chǎn)管理的投資模式核心，即四兩撥千斤——杠桿。例如5千萬(wàn)元的自有資金能夠撬動(dòng)的是2億元的總投資。通過(guò)5千萬(wàn)元的自有資金，按50%：50%比例與投資方組建一只總額為1億元的物流地產(chǎn)基金。借助單個(gè)項目開(kāi)發(fā)貸款(50%-60%左右)，最終用 自有資金5千萬(wàn)元撬動(dòng)2億元的投資項目。以開(kāi)發(fā)單價(jià)4000元/平方米的水平(其中2000元為基金出資)，2億元可以開(kāi)發(fā)5萬(wàn)平方米的倉儲設施，約為兩棟倉庫用地。如果以5000元/平方米作為收購成本，則2億元可以收購4萬(wàn)平方米的倉儲設施。從以上案例可以看出，如果一個(gè)開(kāi)發(fā)項目總的投資單價(jià)是4000元/平方米，開(kāi)發(fā)后退出的單價(jià)是5000元/平方米，則基金投入2000元可以賺1000元開(kāi)發(fā)利潤。從時(shí)間上看，拿地開(kāi)發(fā)建庫需要1-2年，再加1年的穩定期，大致 2-3年可以實(shí)現此開(kāi)發(fā)利潤。該利潤中沒(méi)有包括可觀(guān)的管理費收入。在總體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資管平臺可通過(guò)土地傭金、開(kāi)發(fā)管理咨詢(xún)服務(wù)費、資產(chǎn)管理咨詢(xún)服務(wù)費獲取可觀(guān)收入。

      資產(chǎn)管理的閉環(huán)包括：募、投、建、管、退。募資，由種子項目+潛在項目吸引投資者資金;其次，投資、建設、管理都是應當具備的扎實(shí)基本功;同時(shí)，退出并不意味著(zhù)全部賣(mài)出，而是初始投資者實(shí)現開(kāi)發(fā)利潤后退出，由追求穩定收益的投資者進(jìn)場(chǎng)。

      資產(chǎn)管理的核心功能包含投資、招商、工程、物業(yè)。投資和招商環(huán)節在目前的環(huán)境下尤為重要。從投資端看，資源稟賦帶來(lái)的資源獲取，聯(lián)合真材實(shí)料的專(zhuān)業(yè)并購實(shí)現規模化。從招商環(huán)節來(lái)看，通過(guò)與頭部客戶(hù)建立“總對總”的關(guān)系來(lái)下沉渠道，進(jìn)而獲得頭部客戶(hù)全國型租賃業(yè)務(wù)，并且要善于發(fā)現潛在客戶(hù)，如新能源車(chē)小鵬、蔚來(lái)、特斯拉都具備存儲需求。從工程環(huán)節來(lái)看，注重精細化和項目管理尤為重要，其中成本的精細化要求建安成本必須嚴格控制預算;物業(yè)的標準化和成本管控，對于物流園來(lái)說(shuō)是做智慧化比較好的應用場(chǎng)景。

      關(guān)于投資指標，開(kāi)發(fā)和收購各不相同。開(kāi)發(fā)、收購的凈運營(yíng)收益率分別可達到6.5%-7.0%，5.5%-6.5%，而通過(guò)杠桿撬動(dòng)資本后，基金和資管平臺的凈運營(yíng)收益表現分別可達到9%-11%，12.5%-15%。

結語(yǔ)

      張煜華最后指出，“物流地產(chǎn)是個(gè)小江湖，是細分的、比較窄的小眾市場(chǎng)。擁抱資本，才能一路相隨相伴;目標明確，才可互利共贏(yíng)。”

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